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企业学问
【市场】1-5月50城卖地收入超1.3万亿 将带动门窗幕墙市场巨大发展

  尽管2018年房地产调控持续收紧,地产商的投资热情却并没有减弱,截至5月23日,全国50个主流城市的土地出让金仍然超过了1.3万亿,同比大增47%。

  50城之间的分化也已发生。杭州成为热点,卖地收入超过千亿,大约15个一二线城市维持在数百亿,大部分城市则在百亿左右。随着销售放缓,三四线土地市场热度在递减。

  值得注意的是,在限地价房价、竞配建的土地出让制度下,土地溢价率普遍走低;招标和挂牌的产业用地、工业用地出让更多。

  5月19日,针对热点城市居住用地供应偏低的问题,住建部提出了新的要求,新增居住用地要达到建设用地的25%。

            

  土地投资高度集中

  受益于前两年飘红的销售,“不差钱”的地产开发商在今年仍然积极买地,给地方贡献了不少土地出让金收入。

  他们的投资轨迹,更加集中于一二线以及城市群辐射城市。根据中原数据,截至5月23日,50城卖地收入达1.34万亿,远超去年同期。其中46个城市卖地收入过了百亿,包括上饶、阜阳、金华、泉州等三四线城市,增幅普遍高于一二线城市,增幅最高为岳阳市,土地出让金约127亿,同比上涨1973.37%。

  土地出让金最高的杭州成为“香饽饽”,卖地收入高达1193亿,同比上涨227%;另有苏州、北京、重庆、济南、宁波、佛山、成都等15城均超300亿,占50城总卖地金额的57%,投资越发集中。

  截至5月24日,房企拿地依然积极,仅统计招拍挂市场的权益拿地金额,22家房企拿地超过了百亿,合计拿地金额高达5139.6亿,其中拿地超过200亿的房企就多达10家。

  不过也需要注意三四线城市的降温趋势。据克而瑞地产研究中心统计数据,4月300城经营性土地成交共1091幅,同比、环比大幅下跌,其中就有多个三四线城市。

  一个较好的消息是,从中原地产数据可看出,热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率,大部分城市溢价率均保持低位。以北京为例,2017年北京土地平均溢价率是24%,2018年截至日前是13%,已明显降低。

  2018年以来,限房价地价、竞配建的土地出让方式在北京以外的更多城市推广,是土地溢价率走低的重要原因。

  另一方面,招标和挂牌的产业用地、工业用地出让增多,底价出让土地频繁,也拉低了溢价率。今年1月份,富士康子企业鹏鼎控股(深圳)股份有限企业以1.23亿底价摘得深圳宝安一工业用地。

  “大家现在倾向于通过产城融合,与地方政府合作的方式去获取项目。”招商蛇口内部人士向21世纪经济报道记者表示;阳光城实行副总裁吴建斌认为,产城开发能力将成为开发商的核心竞争力之一。

  机构指出,2018年随着工业用地供给方式的不断优化,参与工业用地弹性年期出让的城市也将越来越多。

  热点城市居住难题

  在巨大的土地出让金增长背后,机构指出,从市场上不同业态产品的不同去化周期可以看出,目前大城市住宅用地占建设用地的比重偏低,提高一线和大的二线城市住房用地比例非常迫切。

  尤其在过去两年房价明显上涨、库存消化极大的城市如南京,杭州,厦门等地,居住用地供应偏低。

  以杭州为例,截至4月份该市新房库存去化周期仅为2.8个月,但在杭州2018年的供地计划中,住宅用地供应计划为5041亩,仅占总量的17.07%。

  广州的情况好些。根据4月广州公布的2018年建设用地供应计划,全市供地总量约为19.39平方公里,计划住宅用地供应6.25平方公里,占比32%。

  5月19日,住建部发布最新通知,再提多元化供地,并首次提出,要求北京、上海、广州、深圳等16个城市探索推动供地主体多元化,6月底前提出并上报具体实施方案。

  根据该通知,各地要增加住房和用地有效供给,包括提高住房用地比例,热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排,大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

  中国幕墙网认为,以后土地和住房的供应要按照住房发展规划来,土地供应的规模将根据人口存量和增量的变化调节,人地挂钩是未来的趋势。

  在热点一二线城市,增加供应主要是有效盘活城市内部闲置的土地资源,除了城市更新外,还可集中在两方面,即农村集体经营性建设用地,以及非房企业手里的土地,这两部分的存量其实是非常大的。

  中国幕墙网认为,企业应该看到制度变迁带来结构性的机遇,有关农村集体用地的改革将是未来几年最大的制度红利之一。目前,集体建设用地在获取、融资、证券化方面都逐步打破,实行层面已有成熟的模式借鉴。

  租赁市场也成为重点。“大家现在已经不再讨论租赁能不能做,而是必须要做,这是战略安排,”一家深圳的大型房企人士表示,对房企来说,住房发展规划引发的土地供应结构和时序的巨大变化,将直接影响企业整体的投资决策,房企应充分研究各个城市的住房发展规划,调整土地拓展策略。

  中国幕墙网认为门窗行业发展向好,近年来,我国门窗行业发展状态良好,行业产销规模呈现上升态势,盈利情况逐渐改善,主要会体现在四个方面:

          

  一、广阔前景50000亿市场

  目前,我国门窗市场的需求量每年为5亿多平方米,相当于4个欧洲市场的使用量,今后仍将以每年11%的速度增长。我国城市建筑每年竣工5亿平方米,农村建筑达6亿平方米,公用建筑达7亿平方米。按照门占10%,窗占20%,加起来占30%的比例计算,我国每年就有5亿多平方米的门窗市场。

  二、门窗高端定位将更受瞩目

  消费者对高端门窗产品的需求与希望越来越高。未来几年,门窗市场需求将逐渐向高端集结,高端门窗产品的销量与增长速度也会平稳向前发展。

  三、个性定制需求愈发明显

  前几年家居市场低迷,定制行业却闯出了一片"新天地"。据媒体公开数据统计,每年国内市场定制总额已达600-800亿元,未来的市场份额还将增大。

  四、高于同行的利润空间50%

  定制门窗行业投资回报率高达40%~50%,相比其他家具建材行业其他的成熟品类利润空间更大。

  延伸阅读:

  2018中国房地产上市企业100强揭晓!

  根据2018中国房地产上市企业测评研究报告,中国恒大首次荣膺上市房企综合实力榜桂冠,万科、碧桂园分列二三名。中国海外发展、保利地产、绿地控股、华夏幸福、富力地产、融创中国和龙湖地产分列"2018中国房地产上市企业综合实力榜"第四至十位。

                          

  据了解,本次测评的研究对象为沪深上市房企124家,在港上市房企81家,以及海外上市企业2家,合计共207家房地产上市企业。通过科学、公正、客观、权威的评价指标体系、评价方法和深度典型研究,中国房地产上市企业测评对上市房企和供应商企业的综合实力进行评估和深入研究,发掘行业中综合实力强、具有发展潜力的优秀房地产企业群体,可以引领行业向纵深发展,提升整个房地产业的 化水平,也有效地促进了房地产企业及整个行业的良性竞争和健康发展,对于房地产市场未来发展具有强有力的引导意义。

  上市房企总体呈现八大特点

  测评研究报告显示,从核心测评指标来看,2017年上市房企总资产均值为873.43亿元,同比上升21.74%;房地产业务收入均值150.02亿元,同比增长1.92%;净利润均值为22.51亿元,同比增长31.21%;资产负债率均值同比下降0.29个百分点至65.05%;净负债率均值同比下降1.45个百分点至89.87%。总体来看,中国房地产上市企业呈现八大发展特点:

  1 从资本市场表现来看

  2017年,A股市场呈现分化格局,房地产板块表现明显弱于大盘,但白马龙头股领涨大盘。而在业绩大增和估值修复的双重作用下,港股内房板块估值得到持续修复,全年涨幅高达109.3%,市场表现显著。这在股价上也能看出,2017年全年股价累计涨幅前十名,在港上市房企占据前九个席位,中国恒大、融创中国、天誉置业、碧桂园、雅居乐集团、龙光地产、众安房产、佳兆业集团、中国奥园分列涨幅榜一到九名,A股新城控股以154.91%的涨幅居于第十名。

  2 运营规模方面

  上市房企经营规模增速持续下滑,总资产集中度继续攀升。从上市房企总资产规模来看,截至2017年末,总资产超过千亿的企业有45家,约占上市房企总量的21%。超过3000亿的企业有12家;超过万亿的企业有3家,依次是中国恒大、万科和碧桂园。从总资产累计值占比来看,榜单前15名企业的总资产累计值占比已超过50%,排行榜前53名企业总资产累计值占比超过80%。这两项指标2016年的数值分别为前18名和前59名。可见2017年房地产行业进一步洗牌重整,资源持续向龙头靠拢,行业集中度继续提升。

  3 在偿债能力上

  上市房企债务指标均值保持平稳,行业整体财务风险可控。2017年,一方面受行业销售再创新高影响,大型房企自有资金充沛,另一方面,融资环境显著收紧,房企企业债发行规模严重"缩水",客观上也限定了整个行业杠杆率的天花板。据不完全统计,2017年企业债融资总规模为437亿元,较2016年全年大幅下降90%。叠加两方面的影响因素,2017年上市房企的偿债能力指标均值保持平稳运行,债务风险整体可控。

  从企业资产负债率的分布来看,2017年约43%的企业资产负债率低于65.05%的行业均值;约32%的企业资产负债率处于行业均值和80%之间;另外25%的企业资产负债率高于80%,这一区间的典型企业有绿地、碧桂园、恒大、万科、华夏幸福和泰禾等持续扩张型企业。

  4 盈利能力方面

  上市房企盈利效率处于上升通道,利润水平保持增长态势。2017年,上市房企净资产收益率均值为9.29%,较2016年提升3.58个百分点;总资产净利率均值为2.79%,较2016年提升0.79个百分点;总资产报酬率均值为5.64%,较2016年提升1.13个百分点,标准差为4.25%。三大盈利效率指标均处于上升修复通道中,可见上市房企增收不增利的情况已得到持续改善。此外,从盈利能力的绝对值指标看,其上升势头得以延续。上市房企营业利润均值为33.46亿元,同比增长45.14%;净利润均值为21.29亿元,同比增长13.57%。

  5 在成长能力上

  上市房企增长率指标现回调趋势,典型房企拿地策略各异。2017年,上市房企平均房地产业务收入、净利润和净资产规模同比均实现增长,且尽管某些增长率指标出现回调,但大体维持了平稳发展态势。同时,百强房企在土地市场上的竞争愈加激烈,从招拍挂市场到收并购再到城市旧改,竞争蔓延到各个拿地领域。大房企的规模优势也在土地市场上有所显现,其获取能力高于一般的中小房企,"强者恒强"的规律也开始适用于土地市场。

  6 经营效率方面

  在行业积极去库存的背景下,上市房企平均存货周转率和流动资产周转率小幅提升。2017年末,上市房企存货周转率均值微涨0.02至0.39,流动资产周转率均值小幅上升0.01至0.31,而总资产周转率均值略降0.02至0.21。同时,截至2017年底,上市房企存货总计8.96万亿元。报告显示,当土地和资金资源越来越有限,获取难度和成本不断提升的情况下,大型房企的品牌优势和资源优势不断凸显,因此出现了房企存货出现向大型房企集中的趋势。

  7 在社会责任上

  大部分房地产企业实现销售规模和利润的大幅增长。上市房企在追求业绩增长的同时,履行社会责任良好,企业主动承担社会责任,且意识越来越强,实现企业与社会共同发展。

  8 创新能力方面

  大型上市房企开始从模式突破、产业导入寻求赋能,并从存量运营、轻资产化寻找增长点。同时,长租公寓、特色小镇、城市更新、物流地产、联合办公、产城融合仍是企业创新热点领域。房企创新思路逐渐从单纯的粗放式业务拓展向内容、运营、模式等多维度创新深化,从存量再造、轻资产运营进行切入创新。

  此外,2017年,受我国房地产市场趋紧、国家环保政策压力的影响,产业链下游行业净利润增速有所下滑,但整体保持稳健增长。首先,绿色健康家居、智能化发展已成大势,大部分上市供应商企业通过技术研发,积极寻求环保升级,推动智能升级,同时抓住精装修发展机遇,提升精装服务整合能力,拓展增长空间,并契合房地产市场新常态对中高端产品需求,推进产品的多元化高品质发展。

  融资结构发生显著变化

  测评研究报告还指出,随着楼市调控的深入,房地产行业的信贷环境也持续收紧。不仅房贷业务被严格监管,为严控房地产金融业务风险,监管部门陆续出台各项政策,包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企企业债发行审核等等。

  值得注意的是,这些政策变化以及国际经济金融形势的变化,让2017年房企融资结构发生显著变化,企业债占比急速下滑,境外融资、股权融资以及资产证券化等占比则大大增加,房企的融资方式也越来越多元化,房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现。据报告不完全统计,2017年108家房企融资总额为10864亿元(不含开发贷、一般银行贷款),同比下降2%。其中,108家重点房企的企业债发行总规模为437亿元,占总融资额的比重仅为4%,较2016年大幅下降90%;境外融资额为2771亿元,较2016年大幅增加74%。此外,2017年股权融资规模大幅扩张至1509亿元,占比为14%,较2016年大幅增长105%。2017年多家房企成功发行资产证券化产品,融资金额达492亿元,同比大幅增长86%。

  附录一、2018中国房地产上市企业综合实力榜

         

         

  附录二、2018中国房地产上市企业单项榜

        

       

       

       

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